东京和大阪，是日本两大重要的经济、文化、旅游城市，对于海外游客来说，各有所好，对于想要去日本生活的人，看法不尽相同，对于前往投资的小伙伴，考虑的因素又会复杂一些。如果是你，会怎么选呢？

一、如果是去生活

东京是全球跻身一线的国际化大城市，不仅拥有传统文化、历史古迹，又融合了现代城市特质，吸引了许多来自世界各地的外国人士生活、工作、留学。它既有纸醉金迷的银座、又有东京都内最古老的浅草寺；有传承皇家范儿和old money气质的千代田，也有小资时尚的鼻祖有乐町；年轻人在涩谷，可以玩出千奇百怪的景象，新宿稠密的人流和迷宫般的超级轨交枢纽又像极了现代都市年轻人高压生活状态下的迷思。

即便如此千面，在超过60%大阪人的眼里，对东京人的印象居然还是高冷的、刻板的，不懂得接梗的。所以反之，更为开放热情的大阪，在东京人眼里很“乡下”。在大阪，可以享受自由繁华的心斋桥、解放食欲和物欲，就是，更加人间烟火那味儿，可以矫情地描述为，更接近人性灵魂的地方。这座充满活力的日本第二大城市，始终受到众多海外人士的欢迎，不仅是关西的门户、认知日本的窗口，也具有同样重量级等级的“虹吸”效应。

最近，大阪就再次被评为全球最佳宜居城市。宜居的台头，在大阪这里已经见怪不怪。如果从生活的角度来看，大阪会更加松弛、包容性更强。各人喜好并不相同，两大城市都有其鲜明的特色，想在哪里生活，当然可以随心选择。生活成本比较参考数据（来自专业网站numbeo.com）：

二、如果是去买房投资

从投资角度来考量，就需要更加严肃严谨了。可能很多人已经听说过，最近东京房价“涨疯了”！东京圈新建公寓的平均价格走到9940万日元，同比增长55.8%，连续5个月上涨，创造了7月单月数据历史新高；其中23区核心区则平均售价高达1亿3340万日元，同比暴涨近85%，直接突破了今年上半年的历史高价！

虽然价格有点疯狂，但这样的数据也恰恰证明了，东京值得，23区核心位置更加值得！历来我们都会说，在核心城市选择核心地段，这类的稳定性是由全国甚至全球资本垒起的。想要选择规避风险、捍卫资产、稳健收益，东京尤其是核心23区是亚洲城市的最佳选择之一。此外，东京买房可以贷款，利用低利率杠杆作为投资工具可以加倍获益。

相对来说，大阪的环线内核心位置，稳定性堪比东京23区，从投资的回报率来看，大阪的排行稳定居于世界热门城市前位，且超过东京，达到5%-6%（东京4%-5%）。从目前市场情况来看，海外游客、旅居、商务长居大阪的人流量显著回升，足以支撑长短租市场的收益增长。长期来看，梦洲岛世博会和IR赌场的建成，将对以中央线为中轴的区域附近产生直接的利好辐射；南北大交通的升级，将利好梅田扩大发展、贯穿大阪纵向的交通中轴沿线。并由于这些规划尤其是赌场，具有长期效应，整个十字黄金带将带动大阪的再次起飞。因此，如果希望更低的投资成本撬动更高的投资收益，大阪将产生更多的机会点。

永乐投资地图

这里我们可以注意两个情况：

一是房价成本：

一般投资日本房产我们建议是翻新中古房，以1985年-1990年的房产为例，像新宿、涩谷这样的核心区域可以找到150万左右符合要求的品质公寓；

而大阪市中心区位，更有RMB 30万进场的选择！例如市中心爆款，目前满租状态的天王寺南项目作为参考，天王寺区域50万左右，基本可以入手2000年前后建成的小户型公寓。

二是人口流动情况：

东京是全球人口最多的城市，已经突破了3700万，约占日本总人口的30%。根据日本总务省的人口迁移报告（含外国人），东京都去年1-5月连续5个月保持人口正流入。东京在人口虹吸效应作用下，房价持续领先且保持增长；但大阪一直有着“赶超”的野心。即使2022年受困于疫情影响之际，大阪仍超额迁入人口9103人，并且已经连续8年实现人口净流入。世博会举办在即、梦洲IR赌城的利好之下，可预见的在2025-2029年之间，仅建设和就业人口，都将吸引国内众多青壮年人口。

三、如果是配合办理经营管理签证而买房

首先这里是以日本公司名义去持有房产，通过房产的租赁收益补充公司经营流水。为何一定要有这个动作呢？因为第一年申请对公司的盈利情况要求不高，但到了第二年续签，就需要稳定的收益。有了第二点的基础信息，这里就很清楚了。由于大阪租售比高，可以更少成本达到收益流水的要求。大阪300万投资房产能达到的目的，在东京则可能需要4、500万。所以，如果只是抱着流水补充的目的去的，当然应该选择大阪啦！